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不動産投資においては「どのような会社をパートナーにするか」もとても重要です。
富裕層の不動産投資は、規模を大きくすることが欠かせないからです。それは資金繰りのほか、多少の空室や災害などによりある不動産から収益を得られなくなっても、ほかの物件から上がる収益がそれをカバーする、そのような形が安定経営には不可欠です。
そのためには、不動産投資やアパート・マンション経営の実務に関する部分はすべて誰かに行ってもらい、経営者の自分は決定のみ行う形にします。
実務はアウトソーシングするので、なおのこと、実務を行ってもらうパートナーは、しっかり選ぶ必要があります。
不動産投資に関わる業者さんをどう選び、またどう付き合っていくかも、富裕層の不動産投資に大変重要な点です。
現在、不動産投資をめぐるトラブルの大きな原因になっているのが「業者の言葉に従って始めてみたが、途中からはしごを外された」というケースです。
余った土地を持つ人に、業者は「その土地にアパートを建てませんか。アパートが建った後は、空室を一括で30年借り上げることを保証するので、空室のリスクはありません」と営業してきます。
その言葉に乗り、アパートを建てるも空室続き。それでも「借り上げ保証があるから」と安心していると、ある日業者から「借り上げ保証の期間が間もなく終了します」と告げられるのです。
「30年保証すると言ったじゃないか！ 話が違う！」と抗議したところで、業者は「期間が終了することは、ちゃんと契約書にも明記してあります」と言うだけ。確かによく見てみると、契約書の隅に、ものすごく小さい文字で書かれている。
当時の担当者はすでに退職していて、連絡が取れない……。
日本全国で、このようなトラブルが多発しています。空室だらけのアパートなので、収入よりも維持管理費のほうが高くつく赤字経営、売ろうにも赤字アパートなど誰も買ってくれず八方塞がり、不動産に金を吸われ続け、ついには不動産のせいで破産、自宅も手放し、物件はタダ同然で競売にかけられて、というケースも発生しています。
週刊ダイヤモンドの2017年6月24日号「不動産投資の甘い罠」に、アパート建設最大手の大東建託が地主にアパート建設による相続税対策を提案し、その後じわじわと地主を苦しくさせる様子が書かれています。
詳細は省きますが、対策をしなければ相続税が660万円かかるのが、借り入れてアパートを立てれば相続税は107万円に抑えられると大東は提案しています。
また、この契約では地主が所有するアパートを大東に転貸する「サブリース」を採用していて、空室が出ても大東が家賃を保証する形です。
加えて、完成後30年間にわたって設備や建物の外壁などの修繕費用を大東が負担する「フルパッケージプラン」が含まれています。
30年安定した家賃保証、修繕にかかる費用も建設会社が負担となれば、リスクがなく非常にメリットの大きい形に見えますが、週刊ダイヤモンドはそのカラクリを暴いています。
まず、家賃はどんどん下がっていくことです。もともとそう人気があるエリアではないですから、高い家賃はで入居者はほとんどいません。
そうなると入居者獲得のために家賃を下げる必要が生じ、経年劣化で建物の価値も下がりますから、ますます家賃を下げなければとても入居者がいる状態ではなくなります。
説明時に「家賃は下がらない」と言う営業マンもいますが、まったく現実的ではありません。
大東建託の営業マンも地主に「家賃を下げてほしい」と言ってきます。サブリース契約は実は「最初の10年間の金額は固定で、11年目以降は5年ごとに更新」となっているため、11年目からは自由に決められるのです。大東の言う家賃を呑んでは不動産経営が完全に赤字に転落します。
さらに、契約書には大東と地主の間で家賃に関する協議が整わず、契約が継続できないとなった場合、大東が「催告のうえ、本契約を解除することができる」と書かれています。
それまですべて大東建託とその関連会社が行っていた賃貸経営業務を、今さらほかの会社と契約し直して行うのは、その道の素人の地主にしてみれば非常に困難です。結局赤字でも大東建託の要求を呑んでいるオーナーが多いと、同誌は報じています。
フルパッケージプランについても、修繕等の費用を大東建託が負担するとはいえ、そのプランの加入には家賃収入の15％を支払う必要があり、修繕する箇所が何もなくても支払いだけは発生します。
では解約すればよいかというと、その後の修繕費は自分持ちとなり、それまで支払っていた分は積立のような形で使うことができません。修繕費は年数を経るほど高額になり、また修繕も頻繁に発生します。
何もなくても支払いだけ必要で、後半の巨額支出に備えるならばそのプランに入り続ける必要があると、「進むも地獄、戻るも地獄」の状態になってしまうのです。
サブリースに関しては、大東建託に限らず訴訟に発展するケースも増えていると、同誌は報じています。「不利益な事実を故意に告げなかった」として契約取り消しを認めた地方裁判所の判例も出ています。
空室の発生や賃料の低下など、収入が減ることへのリスクヘッジとして、建物の劣化による故障の修理など発生するコストなどをアパートの完成後30年にわたって大東が負担するのは、大きなメリットのように感じられます。
ですが、週刊ダイヤモンドが報じたように、おいしい話にはウラがある、その点は注意が必要です。
きちんと投資の目的を理解し、必要な情報をくれる、話を持ってきてくれる業者と付き合う必要があります。
業者の中には残念ながら悪質なものも多く、気をつけたいところの1つが「三為業者」です。
「三為業者」とは、「第三者のためにする契約を行う業者」のことで、いわゆる不動産の転売業者です。
「転売」とは、物件オーナーの売り主から転売業者が物件を買い、買い主に売り渡すことです。所有権が一度転売業者に移るため、通常の売買であれば登記が必要ですが、手間暇や費用がかかるため、所有権を売主から買主に業者を介さずに移転する「中間省略登記」が行われてきました。
この手法は現在は禁止されていますが、「第三者のためにする契約」を結べば、合法的に中間省略登記ができることになっています。
この中間省略登記を行うのが三為業者です。
１．売主Ａと三為業者Ｂが、第三者のためにする売買契約を結ぶ
（Ａ→Ｂ、所有権はＣに直接移転する特約付き）
２．三為業者Ｂと買主Ｃが他人物売買契約を結ぶ
（Ｂ→Ｃ、Ａの所有権をＣに移転）
三為業者が入ることで何が起こるかというと、ＡＢ間の契約と、ＢＣ間の契約が別になるので、売主のＡは最終的な売値がわかりません。
買主のＣも売主Ａがいくらで売っていたかがわかりません。
「Aから1億円で買った物件をCに1億2000万円で転売する」など、元の売値に2～3割乗せる、通常の媒介契約よりも高い儲けを出すことができるのです。
さらに、三為業者は購入が決まると銀行に打診し、いくらまで融資が可能かを確認し、「不動産投資セミナー」に集まってきた不動産投資の初心者に売っていくのです。
三為業者が打診する銀行は高金利のスルガ銀行が圧倒的に多いとされ、セミナーに銀行の無料相談会までついてくることもあるといいます。
不動産投資セミナーの主催者は初心者に三為業者の物件を高い値段で斡旋し、成約すると三為業者から手数料を受け取っていることもあるとされています。
不動産の価格は高い、金利も高いと、すでにパンパンな事態からのスタートです。
始まる前からデスマーチとでも言える状態です。
不動産投資の初心者を狙った商法には、気をつけるようにしてください。
信用できる業者はどこにいるのか？ 出会いやすいいちばんよい方法は、銀行などに紹介してもらうことです。
不動産投資だけでなく、仕事の付き合いがある銀行に「賃貸経営を始めたいので、信用できる業者を紹介してほしい」と聞くのがいちばんです。
銀行は買いたい人の資産状況や属性を理解していて「高属性で大きな額の融資が可能」とわかったうえでの紹介をしてもらえるので、サラリーマン大家や空き地持ちの人を相手にするのとは異なる、しっかりした業者を紹介してもらえる可能性が高くなります。
銀行にしても、賃貸経営が行われれば新たな高額融資のチャンスですから、真剣です。また、よくない業者をつなげば、不動産投資の融資だけでなく今後の取引に悪影響が出かねないので、その意味でも真剣に動いてくれます。
なお、不動産の世界では優良物件がオープンな情報として出回ることはほとんどありません。相続が発生したなどで、安くてもよいので急ぎ手放したいような物件が市場に出た際は、まず関係者や優良顧客に情報がいきます。
都心部の物件は価格が高く、利回りが低くなりがちですが、「急ぎ売りたい」などの事情が加わった場合は別です。
市場の相場からは考えられないような安値で出回ることもあります。ただし売る側もその値段にしているのは早く売りたいからで、話は「確実に買ってくれそうなところ」にいきます。
「不動産は立地が9割」であり、その前に「立地がよい不動産に関する情報が9割」でもあるのです。
よい不動産を獲得したければ、まず銀行に高属性の「不動産を買える人である」と理解してもらい、一般に出回る以前の優良物件情報を回してもらえることが欠かせません。
それができれば、不動産投資の成功確率はだいぶ高まります。
富裕層の不動産投資は、スケールメリットを作ることが欠かせません。「大家になって自分もその物件の1つに住む」ではなく、複数の物件を処理し、管理はすべて管理会社に委託、行うのは全体に関する決定だけにするのです。
管理といってもその内容は多岐にわたり、客付け（入居者集め）、入退去管理、クレーム対応、修繕やリフォームなど、することはたくさんあります。
それらをすべて管理する会社に一任し、管理会社から上がってくる要決定事項に対して決定を下していきます。
管理の善し悪しは、どのような業者に委託するかで決まるので、投資家は自分の意図に沿う管理会社かをしっかりと見定めて、委託する必要があります。
ただし、「管理会社に任せればあとは終わり」とはいきません。満室フル稼働にするために欠かせないのは、オーナーの熱意です。管理会社も、オーナーが一生懸命ならばしっかりと動き、オーナーにやる気がなければ足もとを見てきます。
オーナーに欠かせないのが以下の5つのマインドセットです。
①自分がいちばん真剣に取り組む
まさにオーナーの熱意です。業者にしても、オーナーが熱心で、また不動産や賃貸に関してわかっている、いい加減なことはできないと思ったならば、真面目に働くものです。
また、「管理会社任せだからよくわからない」となると、オーナーの無知をいいことにいい加減な仕事をする会社もありますから、細かいことや実務は管理会社に任せても、内容についてきちんと理解していることが大切です。
②地元民との付き合いをしっかり
都心部と地方では、家賃相場も車が必須かなどのライフスタイルもまったく異なります。地元で人気の物件になるために何が必要かは、地元の人に聞いてみるしかありません。
地元の賃貸仲介会社を中心に聞き込みをするなどして、入居者が何を求めているかを積極に知るよう努めることが大事です。
特に管理会社や仲介会社などはその地域の会社であり、従業員はその地域の人であることが多いため、地方ほど人と人の付き合いを重視する傾向があります。
定期的に足を運ぶ、飲食をともにするなど、作業をしてもらったあとは電話で連絡をするなど、地元の関係者とのパイプを太くしておくことは、不動産投資においても必ずプラスに働きます。
③カットすべき点はシビアに
仲良くなっても、厳しく言わなければならないことは言い、情にほだされず切るべきものはドライに切る必要があります。
「地元の管理会社の担当者はいい人だから｣と思っても、その人のせいで空室が埋まらなかったら意味がありません。管理会社の成績があまり良くない場合、管理会社を変えるなどを検討したほうがよいでしょう。