等、富裕層のみなさまのお役に立つ情報をメルマガ限定でお送りいたします。ご興味がある方は是非ご登録ください。
[登録]ボタンを押すと個人情報保護方針に同意したものとみなします。
日本において「富」とされるものの多くは不動産で、日本の富裕層の財産の割合を見ると、不動産が多くを占めていることがほとんどです。
不動産という、税金を取る側からすれば管理しやすいものに対する税金は高くなっており、相続が発生した際は簡単に売却できないことから、不動産に対する相続対策は早めにしっかり行っておく必要があります。
相続税対策は、いかに相続の対象となる財産を減らせるかにかかっています。
ただし、だからといって財産をドブに捨てるような減らし方をしては意味がありません。
先ほどの生命保険のように、総額は変わらなくても相続税の課税対象として評価される額を下げること、それが大切です。
不動産は、生命保険と同じく評価を下げるうえで有効活用できる方法です。
不動産と借入金を増やしていけば、相続税はどんどん安くなります。
土地・建物の相続税評価額は、国税庁の定める「相続税路線価」という指標にもとづいて計算します。
路線価は時価の8割程度に設定されているため、自己利用の土地を保有しているだけでも現金と比べて2割得となり、さらに土地の上に賃貸用の建物（貸家、賃貸マンション等）がある場合には、自己利用よりもさらに2割程度減額されます。
この結果、土地の本来の時価と比べて相続税評価額が約4割も下がるのです。
・建物
建物の価格は固定資産税評価額にもとづいて計算します。
固定資産税評価額は建築額の6～7割程度になるため、自宅など自己利用する建物を購入するだけで、現金と比べ3～4割相続税評価額が下がることになります。
さらに建物を人に貸すことで、自己利用より3割減額されます（これを「貸家の評価」といいます）。
その結果、建物の本来の時価と比べて相続税評価額が約5割下がるのです。
借金してアパートを持つことは、相続税評価額を大きく下げることができるので効果的な方法です。
もう1つ、不動産を活用した相続税対策に関して、大事な要素があります。
「小規模宅地等の特例」が適用できると、路線価で評価されている土地の評価が最大8割減額されます。
適用されればそれだけで相続税が課税されないケースもあり得るため、非常に魅力的な特典ですが、それだけ評価減することには、理由があります。
「特例」とあるように、適用できる土地には条件があります。
まず、小規模「宅地」等の特例とあるように、適用できるのは「宅地等」マイホームなど居住用の建物や、店舗、工場など事業用の建物が建てられている土地を指します。
条件はほかにもあります。まず、適用される上限面積が決まっていて、自宅は330㎡が上限です。相続する自宅を含めた土地が500㎡あったとして、そのうちの330㎡は8割の評価減になり、残りの170㎡の土地は通常の評価を受けることになります。
店舗と自宅が併設されている場合、事業用宅地が400㎡、自宅が330㎡まで、最大730㎡まで適用可能です。
ただし、賃貸アパートやマンションなどの貸し付け事業を行う托美の他愛、上限面積が200㎡で、減額割合も50％までとなります。
相続人が配偶者の場合は無条件でこの特例が適用できますが、子供や自宅とは別に住んでいる相続人がいる場合は、以下の条件を満たす必要があります。
①被相続人と同居の法定相続人（子どもなど）が相続する場合
相続税の申告期限まで法定相続人が自宅などに居住し、さらに所有すること
②被相続人に配偶者や同居していた法定相続人がおらず、自宅を持たない相続人がいる場合、以下の3つの条件をすべて満たす必要があります。
・被相続人に配偶者または同居していた法定相続人がいない
・その敷地を相続する相続人が、本人または本人の配偶者の所有する家屋に相続開始以前3年以内に居住したことがない
・相続税の申告期限まで所有している
小規模宅地等の特例は、「特例」とあるように、適用できるケースは限られています。
大幅な評価減になりますから、相続税を貸す政府にしても、あまり多くの人に適用したくないと考えているのは想像に難くありません。
この特例は簡単に言えば「財産が自宅しかなく、相続税を納めると自宅も手放すことになり、そうなると住むところを追われる人が出るのを防ぐために、相続後も住む人がいる家（かそれに準ずる建物）に関しては課税を少なくします」という特例です。
そのため、そもそもの目的に合致するよう様々な条件を満たす必要があります。
また、先ほどお伝えしました通り、条件も非常に複雑で、条件を満たしていると思っていたのがいざ相続の際に聞いてみると満たしていなかった、特例の適用は受けられないと思っていたのが手を尽くしたところ受けられるようになったなどのケースが起きています。
小規模宅地等の特例については、今後の税制改正により頻繁に要件が変わることが予想されるため、相続税に精通した専門家に相談することが必須です。
小規模宅地等の特例は、地価が高い土地のほうが高い節税効果を発揮します。
都心部の1㎡あたり100万円の土地を100㎡持っていれば1億円ですから、その土地に自宅があり特例を適用できれば、8000万円の評価減です。
地価の安い地方の土地だったならば、1㎡あたり50万円だとして同じように100㎡持っていても5000万円、特例を活用しても4000万円の評価減しかできません。
引っ越すまではできない、また子が親と同居できず、小規模宅地等の特例を適用できない場合は、被相続人がぞんめいのうちに貸し付け事業用宅地にして、不動産評価を下げる方法もあります。事業用宅地にすることで特例を受けることも可能です。
たとえば、一次相続で母親が自宅を相続したものの、子供はそれぞれ自宅を持っていて、相続発生まで3年の猶予が見込めない場合。自宅を賃貸物件に立てなおしすれば貸し付け事業用宅地となり、最大200㎡まで土地の5割の評価減をすることができます。
また、自宅が240㎡の土地の場合、そのうち200㎡の部分について適用することが可能です。仮に1㎡あたり100万円の路線価の場合、評価額は2憶4000万円ですが、賃貸物件を建てて貸し付け事業用宅地にした場合、勘弁的に80％として評価し、1億1200万円まで評価を減らすことが可能です。
計算式は以下となります。
（240㎡－200㎡）×路線価100万円×0.8／㎡（貸家建付地評価）＋200㎡×100万円×0.8／㎡×50％＝1億1200万円
自宅の場合に比べて評価減の割合は減りますが、何もしなければ取られる税金はもっと多いですので、しないよりはしたほうがよい節税策です。
現金がたくさんあり、相続が発生した、もしくはまもなく発生しそうで時間がない、という場合には、タワーマンションの最上階を購入する節税方法があります。
マンションの評価額は、以下の計算で求められます。
建物（固定資産税評価額）＋土地（路線価×土地の持ち分）
マンションの固定資産税評価額は専有面積が同じであれば、低層階でも高層階でも変わりません。ですが低層階は安く、長めのよい高層階は高値で販売されています。高層階であればある程、建物の価格と固定資産税の評価額の差は大きくなります。
ここからさらに評価額を下げる方法があります。人に貸すのです。貸家にすると土地は貸した建付地となり、借地割合70％の地区で21％の評価減となります。建物は3割の評価減で、さらに小規模宅地等の特例が適用され、事業用宅地等として認められれば、200㎡までは50％の評価減となります。
細かい評価減を重ねていくことで、最大で取得価格の5分の1まで評価を下げることも可能です。
なお、タワーマンションを利用した節税については「富裕層優遇」という批判を受け、また相続税を多く取りたい政府の思惑もあり、上層階が有利な現状を見直す動きが起きていることを把握しておく必要があります。