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昨今の「不動産投資ブーム」とでも言うべき事態は、それまで不動産投資に縁のなかった人を大勢不動産投資に引きこんだことから起きています。
「不動産投資で、サラリーマンを超える収入を、安定して得られる」そのような煽りをする業者が多く現れ、参入する人も増えました。
会社の信用があり、毎月の給与収入のあるサラリーマンは、返済が滞る危険が少ないだろうと判断されて銀行からの融資も受けやすいため、不動産投資に参入しやすい、それは間違いありません。
ですが、元々不動産投資と親和性の高い富裕層の行うそれと、サラリーマン大家の行うそれは根本的に違う部分があります。
最も大きな違いが、物件の金額です。
サラリーマンのほとんどは、不動産を購入するための資金を銀行から借ります。
銀行がどのくらいお金を貸すかは、その人の信用やそれまでの取引実績などにより決まります。どのような企業に勤めているか、物件を買うにあたりどのくらい頭金を用意するかなどの情報をもとに、銀行の融資担当が審査を行います。
物件や地域などにより違いはありますが、サラリーマン大家が投資する不動産の価格は、3000万円台であることが多いです。引き出せる融資の額、業者に支払う手数料など必要な支払い、その後無理なくローンを返済できる金額等を考慮すると、そのあたりの額となります。
それに対し、富裕層の行う不動産投資では、扱う物件の価格は1億円以上が一般的です。
富裕層とサラリーマン大家で不動産投資の額が異なることで、どのような差があるのでしょうか。
もっとも大きいのは、物件の違いです。
3000万円程度で行える不動産投資となると、だいたい以下に限定されます。
都心部のマンション区分所有、地方のボロアパート1棟
区分所有とは、要はマンションの1室を持つことです。安く買えるからとマンションの区分所有を勧める不動産業者は多いのですが、不動産投資の観点からはメリットは多くありません。せいぜい転勤で地方や海外などに住む際、自宅を貸して借主から家賃収入を得るくらいのもので、その部屋が空室なら不動産投資の収入は完全にゼロです。
都心部ではある程度の大きさの不動産を入手できないからと、地方のアパートを購入している人もいます。
地方のアパートは販売価格が安く、「利回り○％！」と高利回りが期待でき、儲かりそうな印象を与えますが、地方は都心部に比べ、人口も少ないため、いちばんのネックとなるのは「空室がきちんと埋まるのか？」です。そもそもの入居者が少ない状態では、どんなに募集をかけたところでなかなか埋まりません。表面利回りが高くても、それは取らぬ狸の皮算用で、実際にキャッシュフローが生まれるかどうかは、厳しいものがあります。
一方で、富裕層の投資はどのようなものでしょうか。アパート、マンションを1棟所有する、そしてそれを複数所有する形が一般的です。価格も1棟1億円を超えるものが大半です。
不動産を購入するための銀行からの融資も、富裕層は大きな銀行から好条件で受けていて、サラリーマン大家はサラリーマン大家専門の銀行からよくない条件で借りています。
銀行の格は上から順にメガバンク、地方銀行（地銀）、信用金庫・信用組合（信金・信組）となっていて、銀行の規模が大きいほど融資を受けられる額は大きくなり、金利は低くなります。
逆に言えば、1億円レベルの大きな額でなければメガバンクは扱わず、金額が小さくなると地銀や信金・信組からの融資を受けることとなり、金利も上がります。
富裕層は資産の多さなどその優れた属性から、不動産投資で1億円レベルの融資を受けることができ、メガバンクが低金利の好条件を提示します。
サラリーマン大家はそこまで大きな金額を借りられないため、メガバンクに相手にされず、地銀や信金・信組から借りることになります。
また、スルガ銀行を始め「不動産投資に強い銀行」というものがいくつか存在しており、不動産融資を始めてみたいサラリーマン大家に対し、積極的に融資を行っています。
ただし、その条件はかなり厳しく、メガバンクに比べるとはるかに高い金利であることがほとんどで、その後の経営がよほどうまくいかなければ高金利のローン支払いに苦しみ、破綻してしまうことも残念ながら少なくありません。
賃貸経営がうまくいかず、購入したアパート、マンションを手放すことになるほか、借金を返せず自宅も手放すことになる人も出てきました。
不動産投資の恐ろしい点は、すぐに失敗だとわからないことです。小さな赤字、わずかな綻びは、長い年月をかけてだんだん大きくなり、気づいたときには取り返しがつかない事態になっていることも珍しくありません。実は、本稿の筆者は都心に一棟マンションを持っているのですが、他の大家仲間を見ても、苦労している人が多いのです。
まだ始めたばかりであまり目立っていないものの、不動産投資を始めてサラリーマン大家になった人が、何年か後に破綻するようになるケースが、今後増えてくるだろうと考えられます。
サラリーマン大家の失敗する理由は、
・不動産投資専門の地銀（主にスルガ銀行）で高金利のローン
・誰も借りない安い物件を買う
・物件を1つしか持たないため、そこからの収益が悪化すると一気に赤字化する
といったものが主です。逆に言えば、この失敗と真逆のことを行えば、不動産投資の成功は見えてきます。そしてそれは、富裕層が行っている不動産投資でもあります。具体的には
・メガバンクで高額の融資を低金利で受ける
・物件価格帯が高くても、確実に入居者のいる物件を買う
・物件を複数持ってリスク分散し、常に一定数の収入を得られるようにする
です。
富裕層の投資は、保有する資産（ストック）を活かして、その信用力に融資を使いレバレッジをかけて、より安全に、より大きく富を殖やすこと、を目指すのが通常です。