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不動産投資に関する、リアルな数字や現実を見てきました。
それでも「あの人は不動産投資で成功して今はリタイアし悠々自適と言っている」といった情報は流れてきます。
もちろん成功している人はたくさんいます。成功している人が、どのような不動産に投資することで成功してきたかを考えてみたいと思います。
「光速投資法」という、サラリーマンがリタイアするための不動産投資の方法を説いたものが、以前ブームになりました。
その方法は簡単に言うと以下のようなものです。
１．銀行から融資を受けやすい物件を見つける
２．すぐに収益の上がる物件を購入して短い期間にキャッシュフローを貯め、そのお金を見せて融資を受けやすいとアピール、新たな融資を引き出す
３．引き出した融資をもとにより高い物件を購入
口座に貯まっているお金を銀行に見せ「これだけお金があるから、返済が滞ることはありません。お金を貸してください」といえば、銀行にしてみれば何かあっても返せるだけのお金を持っている人と判断し、喜んで融資してくれます。
少し貯まる→そのお金をもとに借りて新たな物件を買う、貯まったらまた借りて大きな物件を買う、という、わらしべ長者のようなやり方です。
このような方法であれば、不動産投資のキーポイントである資金繰りに困らず、短い期間でどんどん規模を拡大していくことができるでしょう。
この方法のデメリットは、昨今の不動産投資の過熱ぶりを受けて、銀行の融資は厳しくなったため、見せ金のようなやり方が通用しなくなってきている点です。
「短い期間で数十億円分も融資を集め、複数物件を購入してメガ大家になった」と言っている人には、銀行ごとに資産管理法人を設立し、他行から借り入れていることを隠して融資を受ける、グレーとされている手法を用いているケースもあります。
銀行も気づいていなかったり、また借りてもらえることから見て見ぬふりをしている手法ですが、今後は銀行によるチェックが厳しくなることも考えられます。
先ほどの投資方法では、大きな目的が「不動産投資による収入のみでリタイア」と謳っています。
不動産投資は入ってくるお金が大きく、また安定性も高いゆえ、すぐに大きく儲かるような印象がありますが、そう簡単ではありません。
先述のように不動産を買い続けているうちは、不動産の取得税と購入にかかる諸経費が発生します。
地方の物件を見に行くとなると、その交通費や宿泊費なども必要です。
不動産の購入をやめると、利益が上がることで高額な所得税が発生します。
売却すれば、譲渡所得税や住民税、業者への手数料などが発生します。
不動産投資は常に税金やその他費用、資金繰りとの戦いであり、そこまで儲かるものではありません。
不動産投資の給与で年収1000万円を達成するにはどのくらい不動産を所有する必要があるのか？『売却で資産を築く！ 黄金の不動産投資』（総合法令出版）で、著者の村上俊介氏は給与1000万円を達成するためにはRCマンションを何棟買えばいいのかを計算し、「1棟、1億円で利回り8％のRCマンションを金利2％、期間30年でローンを引いた場合」という条件で計算した結果、自己資金ゼロのオーバーローンの場合は13棟、購入総額13億円で可能と試算しています。なお、自己資金を投入すれば必要な棟数は少なくなりますが、自己資金を投入している＝持ち出しなので、持ち出した結果棟数が減るのは儲かっているとは言えません。
不動産というと、いかに長期的な視野で考えていくかが大切ですが、規模拡大のためには不動産を短期商品と考え、早目に利益確定させて、高値で売れるときに売ることも戦略の1つです。
「不動産は持ち続ければ資産になる」といったことが言われますが、不動産は年数とともに劣化し、その価値を下げていきます。
建物の価値が落ちると、近くに新築のアパート、マンションも建ちますからそれらに比べ家賃も下げざるをえません。
家賃収入が減り、さらにアパート、マンションそのものの価値も下がるとなると、売却したくてもその値段が下がってしまうことがよくあるのです。
不動産投資はどのタイミングで売るかによって、儲かったか損したかが変わってきます。
ならば高く売れるときにさっさと売ることを狙うのも手です。
「高く売る」を一番の目的とし、不動産の取得代金に1～2割程度上乗せして、「この価格で欲しい方がいれば売ってほしい」と業者に依頼しておく。
それ以下の金額であれば売らずに家賃の収益をあげていく、非常に賢い方法と言えます。
なお、不動産投資とは、毎月安定した収入があるようでいて、そう大きな現金増はない世界でもあります。
購入時には税金や手数料など多額の支出があり、キャッシュフローは大きくマイナスになります。その後は賃料収入から銀行借り入れなどを差し引くと収支は低位で安定します。
最終的に物件を売却した時点で、ようやく多額のキャッシュを得られるものです。
不動産投資において大切なのは「仮に今売ったとしたらいくら入るのか」を知っておくことです。
その計算をするために求めておくべき数字が、純収入である「賃貸NOI（Net Operating Income）」です。それを物件価格で割ったものが「純利回り」となります。物件の収益力を知るうえで本当に参考にすべきが、この順利回りです。
賃貸NOIから金利と税金を差し引いたものが、年間に得られる「正味利益」となります。
不動産投資の1年間の正味利益＝賃貸NOI－支払金利－税金 であり、
純資産価値＝毎年の賞味利益の含蓄＋自己資金 となり、NAV（Net Asset Value）となります。
純資産価値は「解散価値」とも言い換えられます。「今、不動産を売却し、売却益にかかる税金を支払って投資を終了した場合、通帳の残高がいくらになるか」を表すものです。
この計算を年度末などに定期的に行うことで、今が売り時かどうかを見極めることができます。
不動産投資とはどのように儲けるビジネスか？ 一言でいえば、「金利と家賃のゲーム」です。
賃料収入が大きいほど表面利回りは高くなりますが、大切なのは純利回りであり、純利回りから金利支払いを引いたものが「スプレッド」です。図で言うと、純利回りが5.6％で金利が1.3％なので、スプレッドは4.3％です。そこから税金（約30％）を引くと、正味利益は3.0％となります。
いかにスプレッドを大きくするか？ 必要なのは2つで、賃料を高くし、経費を減らすのと、できるだけ低金利で借りること。
玉川陽介『不動産投資「収益計算」のすべて』に掲載の内容をもとに、編集部が作成
金利については別の項目でしっかりお伝えします。
現在はそれまで対象でなかった多くの人が不動産投資市場に参入し、アパート、マンションは飽和状態になり、空室率も上がっています。
そのような状態で勝つために大切なことは何か、ライバルの少ないところを狙うことです。
ライバルが少ないとはどんなところか、1つは「値段が高い物件を狙う」ことです。
数千万円台は買いたい投資家が多いですが、金額が上がれば上がるほど買える人が減り、ライバルは少なくなります。
一方で、都心部のマンションなどは昨今の不動産投資バブルの影響や中国などの外国人投資家、相続税対策で不動産を買いあさっている人たちの存在により、高くなりすぎている面があり、割高なものも少なくありません。
また、この先の人口減少時代に、都心部の人口は減らないと踏んで多くの不動産投資家が都心部の物件を押さえている結果、人は減らないとしても不動産の供給も多くなりすぎて空室がなかなか埋まらない事態も予想されます。
それらのことを考えて、狙うべき物件は「地方の高額物件」ということになります。
地方のボロ物件は避けようとお伝えしましたが、人口減少時代でも、高値の付く人気物件は地方でもきちんと入居者がいるものです。むしろ地方は年配の地主が道楽で経営しているような、特段工夫もないアパート、マンションが多いことから、費用をかけた、入居者にとってよい物件はそれらを簡単に出しぬくことが可能なのです。
日本には「新築神話」とでも言うべき、新築物件をありがたがる傾向がありますが、その結果、新築物件は無駄に割高になっている傾向があります。
それよりも、中古でも高額な物件が、本当に価値がある、もっともコストパフォーマンスのよいものと言えます。
買うべき建物の構造はRC造（鉄筋コンクリート造）です。この構造の特徴は、規模が大きく、火災に強く、何より法定耐用年数が47年と、木造や鉄骨造よりも長いことです。その分価格も高くなり、1億、2憶、3億といった価格になります。
多くの金融機関は融資年数を築年数・耐用年数から算出し、法定耐用年数までの融資を行います。新築RCならば最長47年、築20年のRCは融資期間が27年です。
できるだけ長い融資期間を取り、月々の借入の返済を小さくする。それによりキャッシュフローを良好にするのです。
不動産投資は、巨額の金額を動かす経営である。その意識を持つとともに「まっとうにビジネスとして考える」ことができれば、不動産投資の成功は近づいてくると言えるでしょう。
ちなみに、キャッシュフローの計算方法は以下です。
キャッシュフロー＝実質収入－経費－借入返済
常に満室は不可能と考えたほうがよいので、埋まっている部屋から上がる家賃収入から管理に伴う経費、固定資産税と借入返済を引いたものがキャッシュフローとなります。
理想の数字は以下です。
・実質収入は満室時家賃収入の90％
・経費は満室時家賃収入の20％
・借入返済の割合（返済比率）は満室時家賃収入の40％
家賃収入90％－経費20％－返済比率40％＝30％
家賃収入のうち30％程度が手元に残れば、投資対象として優秀な不動産ということになります。
逆に、返済比率が60％、70％といった割合になっていると、大規模修繕等で費用が発生すると、対応できない危険があるので、気をつけたいところです。
返済比率を下げる簡単な方法は、①借入を減らし ②借り換えなどで金利を下げ、融資を長く取る
ことで上昇します。
積算評価とは「土地価格＋建物価格」で算出される物件の担保価値のことで、ほとんどの金融機関はこの積算評価をベースに融資額を決めています。
金融機関により計算方法は異なりますが、だいたい以下の計算式である程度の目安をつけることができます。
積算評価＝土地価格＋建物価格
建物価格：延べ床面積×19×（47－経過年数）÷47
土地価格：面積×路線価
※「47」はRC造の法定耐用年数で、19は基本的な平米単位として考える。
キャッシュフローが出て、積算評価の高い物件を見つけることが大切で、この数字は金融機関も見ているので、この2つの数字がよい＝融資も好条件と言えます。
地方のRC1棟買いはもっとも成功の可能性の高い不動産投資とお伝えしていますが、それでも失敗する人はたくさんいます。
失敗する理由はどんなものがあるかをお伝えします。
１．もともと無理な物件を買っている
不動産を扱う業者の「あなたも大家になって安定収入」という言葉に乗せられて、先述の式に当てはめるとあり得ないくらいひどい数字になる物件を、購入してしまっている人が結構います。
「誰も使っていない無人駅からバスで30分」の物件の空室を埋めることは、今後近くに大企業の工場でもできないと難しいでしょう。
悪い物件を買ってしまうと、よほど努力をしない限り、空室が埋まることはありません。
「不動産は立地が9割」と言われています。どこにあるか、どんな物件かで勝敗はほぼ決まります。買ったあとにどうにかしようとしても、極めて困難です。
２．勉強していない、業者の言うことを鵜呑み
よくわからない分野だからと、業者の勧める物件をそのまま購入して後々行き詰まるケースも多発しています。
よい不動産ならば営業などしなくても売れるものです。知識や経験のある投資家が見向きもしないような物件を、業者が素人投資家に販売するケースも増えてきています。
「この物件を本当に買ってよいのか？」をきちんと判断できる程度に不動産投資について勉強しなかった結果、痛い目を見る人も多くいます。
また、家賃収入が入ってきて気が大きくなり、そのお金を使ってしまう人もたくさんいます。翌年の所得税、住民税が思いのほか大きく、さらに大規模修繕等で費用が発生すると、そこで支払いが行き詰まることもよくあります。
税金や必要なお金についても、きちんと把握しておく必要があります。
３．不動産投資の目標をリタイアにしている
不動産投資の方法を伝えている人には「その不動産を所有するとサラリーマンからリタイアできるか」を基準で考えるように言っている人がいます。
リタイアするかどうかは個人の自由ですが、不動産投資を安定したものにしたければ、リタイアはしないことをお勧めします。
銀行がなぜ不動産に対して融資をしてくれるのか、それは「利子をつけて返してくれる」と考えているからです。その根拠は、給与などの安定収入であり、勤務先などの信頼です。
少しうまくいったからと、サラリーマンからリタイアしてしまう人がたくさんいますが、そのとたんに銀行の態度は一変します。
安定した不動産投資を行いたいならば、物件は複数所有することが欠かせません。
複数所有するためには、信頼できる安定収入があること。
リタイアするのは、不動産投資だけで盤石の安定収入がある状態になったときです。
不動産投資において「個人で買うか、法人で買うか」はよく議論されることで、収入が1000万円を超えると法人化したほうがよい、それまでは個人でよい、といったことがいわれています。
不動産投資の目的をどこに置くかで考えると、最初から法人にしたほうがよいと言えます。
1棟2棟を購入して満足、というのであれば個人でも特に困りませんが、安定経営のためには規模を拡大することが求められ、そのためにはもっと多くの物件を所有する必要があります。
個人であまりに多くの物件を持つことには限界があり、金融機関からも「個人にはこれ以上貸すことができません」と言われるときがやってきます。
個人が自分の住まない家をいくつも所有し、数十億円の融資を受けているというのは、銀行にしてみればおかしな事態でしょう。
法人であれば、個人に比べて動く金額ははるかに大きくなり、物件数が多いことは何もおかしなことはありません。
また、法人であれば「プロパーローン」事業性融資が使えます。「アパートローン」個人のためのローンよりも金利が安くなるため、キャッシュフローも出しやすくなります。
法人設立は手間暇がかかる、法人税を支払うなどのデメリットを思い浮かべる人も多いですが、司法書士に依頼するだけで、用途を伝えれば税理士を紹介してもらえるなど、すべて行ってもらえます。
なお、設立する法人はいわゆる「資産管理法人」で、種類も合同会社で充分です。
法人にすれば、法人税が適用されるので個人に比べて税率を抑えられるほか、家賃収入をすべて法人の収入にしたのち法人からの給与という形にすれば所得税も抑えられ、経費を使って利益を圧縮、税金を減らすことも可能です。