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良好な物件を好条件のローンを組んで購入し、運営し、収益を上げることができました。
入居者トラブルや大規模修理等が発生しながらも、赤字にならないように経営してくることができたのです。
充分な収益を生んだと思ったならば、不動産投資の仕上げ、売却を考えるタイミングです。
売却は、不動産投資家の誰もが悩むところでしょう。損を生んでいる物件ならばまだしも、収益を充分に上げている物件ならば、手放す理由などないからです。
一方で、「いい物件のほうが高く売れる」のも真理です。
不動産投資は最後に売却して利益が確定します。売却、出口に関しても戦略が必要です。
適切な価格で手放す、高く売るにはどうしたらよいでしょうか。
これまでもお伝えしている通り「ちゃんとした物件、いい物件」が買い手もつきやすく、高く売れます。高く売れるために必要なのは、この先の住宅市場で高く評価されることです。
価値と価格が見合っていれば、確実に売却して、現金に戻すことができます。
ちゃんと価値のあるものを購入し、購入後できるだけ早く、「ローン残債＜売却想定額」になるようしっかりと価値を維持するようにすれば、いつでも、すみやかに不動産を処分できます。
その「ローン残債＜売却想定額」を維持できる限り、いつでも抜けられるゲームに参加しているようなもので、長期保有のリスクは極小化できます。
売却に重きを置き、不動産投資家歴は十数年でも、10年以上保有しないという人もいます。
そのくらい優良な物件ならば、賃料収入も充分にあるでしょうから、売却してしまうと毎月の安定した賃料が入ってこなくなるのはもったいないようにも感じられますが、そこは「次の物件を買えばいい」と割り切ってさらなるアクションを起こしているのです。
「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれる不動産投資も、バブルといわれるなど市場が不安定なところもありますから、大きな動きがあった場合はいつでも身動き軽く動けるようにしておくのも、リスクヘッジとしてよいのかもしれません。
今後高く評価される住宅とは、どのようなものでしょうか。
①各種書類が整備されていること
これが大前提です。どのような物件かを証明するものがなければ、適正な評価はされません。最も重要なのは「竣工図書（設計図書）」工事の際に施工者が参照する詳細書類を指します。
この書類があることで建物の基本的な情報がわかるのですが、「紛失した」「施工者から受け取っていない」といった理由から保管されていないことがほとんどです。
まず竣工図書を探す、なければ施工者に問い合わせる、これから買う人は竣工図書があるかを確認することが必須です。
この書類があれば、リフォームなどを行うのも容易です。そして修繕等を行ったならば、竣工図書からどう変わったかをわかるようにしておきます。
②定期的なメンテナンスを行っている
ボロボロの物件、買ったら損と思わせる物件に高いお金を支払う人はいません。築年数は古くても、定期的に、適切な点検・メンテナンスを行っている物件であれば、高く評価され、買い手もつきやすい特徴があります。
「どうせ売るから」とまともな手入れもしなかった物件に買い手はつきにくいもので、自分が持ち続けたいというつもりで手をかけてきた物件にこそ、高値でも欲しい人がいるものです。
壊れたところを直す修理よりも、定期的な点検を行ったほうが、結果的に建物をきれいに保てて、大規模な修繕も発生しにくくなります。
それが建物の価値を保つということです。
これまで不動産の評価は築年数のみの杓子定規なものでしたが、これからは「現実の築年数ではなく、建物の状態を専門家が見て、事実上の築年数を見極める」評価方法を国は取り入れようと考えています。この評価方法は、すでにアメリカやカナダ、オーストラリアなどほかの先進国で導入されているものです。
建物をきちんとメンテナンス等できていれば今後は「この建物は築30年だが、築10年程度と評価できる」といった評価がされることも期待できます。
そうなれば、中古物件の可能性が大きく広がるということです。
どちらにせよ大切なのは、建物をしっかりメンテナンスし、古くても新しいと評価されるよう日々手をかけることです。建物をしっかりメンテナンスすることは、販売はもちろんのこと、物件を保有中の評価を上げるためにも欠かせないことと言えるでしょう。
富裕層のための不動産投資の方法を説いてまいりました。
不動産投資だからといって、特別なことは何もありません。
・部屋を借りる人が「借りたい」と思う物件を購入し、貸し出す
・購入するための資金は、高属性を活かしてできるだけよい条件で銀行から借りる
・買って終わりではなく、長期的視野を持って収益を考えていく
・細かいことや実務は業者などに任せて、決定に専念する。なお、任せるといっても丸投げはダメで、管理会社等とはしっかりコミュニケーションを取り、熱意を伝えるなどして、それぞれの業者がしっかり動くよう働きかける
・売却して利益が確定する。新たな買い手が「買いたい」と思う形で市場に出すには、所有の段階から建物をメンテナンスする必要がある
この点を踏まえられれば、成功の可能性は高いと言えるでしょう。
『不動産投資「収益計算」のすべて』玉川陽介 技術評論社
『相続対策で消える富裕層、生き残る富裕層』金井義家 日本法令
『不動産格差』長島修 日本経済新聞出版社
『首都圏で資産を築く！ 王道の不動産投資』村上俊介 総合法令出版
『売却で資産を築く！ 黄金の不動産投資』村上俊介 総合法令出版
『レバレッジ不動産投資』本間けい サンライズパブリッシング
『週刊ダイヤモンド2017年6月24日号 不動産投資の甘い罠』ダイヤモンド社